Драгоценная земля, которую не продашь

В Новгородской области очень дорогая земля. По крайней мере, найти покупателя на большинство участков по кадастровой стоимости, установленной государством, – задача не из лёгких. Если до кризиса эти цены ещё можно было с определённой натяжкой назвать адекватными, то сейчас платить такие деньги за землю точно никто не станет. А вот налог и арендная плата за землю рассчитываются именно исходя из размера кадастровой стоимости. Больнее всего это бьёт по бизнесу.

Корни проблемы

Новую кадастровую стоимость земельных участков установили в 2013 году. В Новгородской области оценку земель населённых пунктов выполняла архангельская организация «Архземкадастр». Кадастровая оценка – строго регламентированный процесс. Процедура регулируется Земельным кодексом, федеральным законом «Об оценочной деятельности» и соответствующими постановлениями правительства России («Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки»). Оценка должна проводиться не реже одного раза в пять лет. Предыдущая была установлена с первого января 2007 года.

Оценка производится по категориям. Самая большая из них – «земли населённых пунктов». В 2013 году в Новгородской области было определена кадастровая стоимость 349 тысяч 649 участков.

Фирма из Архангельска выиграла контракт в рамках 94 федерального закона. По словам новгородского эксперта-оценщика, северяне, не обладая полной рыночной информацией, были вынуждены строить свой анализ на обрывочных сведениях, полученных из отчётов территориального управления Росреестра, муниципалитетов, а также из интернета.

В результате анализа отчета об оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов Новгородской области видно, что его исполнители на дату оценки (01.01.2012) в рынке не ориентировались, – говорит член экспертного совета СРО руководитель регионального представительства саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» и директор ООО «Лаборатории независимой экспертной оценки «ГУДВИЛ» Иван Горюнов. – У них не было рыночной информации в полном объёме. Они опирались на то, что смогли найти в открытых источниках и получить от Росреестра и муниципалитетов. За центр города принят бизнес-центр «Волна», а не кремль. Если смотреть по городу, по промышленным предприятиям кадастровая стоимость выросла примерно до двух раз. А вот в области скачки – до десяти раз.

В кадастровом отчёте указано, что для выполнения оценки всех земельных участков коммерческого назначения было выбрано 34 аналога, – продолжает Горюнов. – Только девять из них находятся за пределами Великого Новгорода. Это – Валдай, Малая Вишера, Окуловка и Пестово. Информация о ценах на земельные участки в таких крупных населенных пунктах как Боровичи, Чудово, Старая Русса вообще не рассматривалась. Дальше строилась зависимость от основных географических и социально-экономических показателей. Таких, как численность населения, удалённость от центра области и Москвы, транспортная доступность и уровень оплаты труда. Из-за отсутствия достаточной ценовой информации они построили оценку на таких зависимостях. В результате, в районах, которые дальше Новгородского, кадастровая стоимость выросла в разы по отношению к рыночной.

По словам руководителя департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области Ирины Арсеньевой, для проведения оценки «Архземкадастр» имел перечень земельных участков, подлежащих кадастровой оценке, со всеми характеристиками, подготовленный управлением Росреестра по Новгородской области, а также дополнительно полученную информацию от органов местного самоуправления. О проведении работ на территории области данной организацией все муниципалитеты были заранее уведомлены департаментом. После получения отчёта от подрядчика каждый район мог высказать свои замечания. Они нашлись у представителей Великого Новгорода, Демянского, Хвойнинского, Чудовского, Любытинского, Поддорского, Маловишерского, Холмского районов области и управления Росреестра. После устранения замечаний и согласования с управлением Росреестра по Новгородской области, учитывая положительное заключение экспертизы, комиссия, созданная Правительством области и включавшая представителей федеральных и областных органов исполнительной власти, порекомендовала департаменту принять постановление об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов.

– Необходимо понимать, что эта оценка – массовая, а не индивидуальная в отношении каждого земельного участка, – говорит Арсеньева. – Существует утвержденная методика проведения такой оценки для земель различных категорий.

По информации управления Росреестра по Новгородской области, в целом увеличение кадастровой стоимости по Новгородской области произошло в 2,08 раза. Во избежание недовольства заинтересованных лиц (граждан и организаций), учитывая произошедший рост кадастровой стоимости мы всем органам местного самоуправления направили письма с рекомендациями провести тщательный ее анализ, и, в случае необходимости, урегулировать размер платежей за использование земельных участков на местном уровне за счет принимаемых представительными органами ставок земельного налога и коэффициентов, применяемых к кадастровой стоимости при расчете арендной платы за земельные участки, – поясняет Ирина Арсеньева.

Промышленность под ударом

Несмотря на усилия областных властей, для промышленности утверждение результатов новой кадастровой оценки обернулось резким ростом величины земельного налога и арендной платы за землю. Аналогичные участки с принципиально разным местоположением были оценены приблизительно одинаково. По словам специалистов, иногородние оценщики не видят разницы между складскими зданиями торгового центра «Волна» и складами на Рабочей или Магистральной.

– Кадастровая стоимость формируется на основании средней цены на площадь земли в кадастровом квартале, когда учета локального местоположения участка не происходит, – поясняет депутат областной Думы Дмитрий Игнатов.

Никогда кадастровая оценка не будет устраивать всех. Многое зависит в оценке от факторов, влияющих на нее. Такова методика. Да, наверное, она несовершенна, – признаёт Ирина Арсеньева.

– Говоря утрированно, кадастровая стоимость в нашем случае – это средняя температура по больнице, – сравнивает эксперт-оценщик Иван Горюнов. – Это некая средняя линия в рыночном диапазоне между максимальной и минимальной ценами. Соответственно, дорогие участки дешевеют, дешёвые – дорожают. Дешёвые – это наши промышленные земли, под складами и производствами. Их кадастровая стоимость оказалась загнана вверх. Вот и получается, что область мы в плане налоговых поступлений выручаем, но бизнесу жизнь усложняем.

По словам Ирины Арсеньевой, в данной ситуации органы местного самоуправления могут уменьшить налоговую нагрузку с помощью ставок земельного налога, а также снизить коэффициенты для расчета арендной платы, о которых уже упоминалось ранее.

– Так, после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов мы увидели, что произошёл большой рост стоимости земли под строительство многоквартирных домов в Великом Новгороде. Мы предложили органам местного самоуправления Великого Новгорода принять определённый коэффициент и, таким образом, уменьшить скачок стоимости. По Великому Новгороду это было сделано. В целом, внимательно подошёл к вопросу установления коэффициентов для расчета арендной платы Новгородский район. Здесь коэффициенты установлены не только для различных видов функционального использования земельных участков, но и по территориальному признаку, то есть различные коэффициенты по поселениям и населенным пунктам.

По мнению Дмитрия Игнатова, резкий рост кадастровой стоимости земли коммерческого назначения крайне негативно отражается на инвестиционной привлекательности региона.

– Учитывая, что на данный момент кадастровая стоимость земли фактически в 5-8 раз превышает рыночную, очень сложно говорить о формировании благоприятного инвестиционного климата в области, поддержке бизнеса и, в частности, помощи частным землевладельцам, – полагает депутат Игнатов. – Мы говорим о том, что необходимо привлекать инвестиции в регион, создавать адекватные условия видения бизнеса, но вместе с тем, параллельно завышаем кадастровую стоимость земли.

Вкупе с кризисными явлениями в экономике страны перед многими промышленниками и вовсе встал вопрос рентабельности производства.

– Учитывая то, что с началом кризиса монополисты-сырьевики подняли цены на металлы на 40-50 процентов, а из-за общей экономической  ситуации спрос на продукцию нашего предприятия  упал почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, производство, не только наше, приближается к отметке нулевой рентабельности, – комментируют ситуацию на новгородском заводе металлоизделий «Олевс». – Понятно, что на цены монополистов и на покупательную способность населения региональные власти повлиять не могут, но снизить налоговую нагрузку за счет приведения кадастровой  стоимости земли  хоть как-то ближе к рыночной стоимости и не пугать новыми налогами на имущество регионы могут и должны, если заинтересованы в развитии экономики субъекта РФ. Иначе, неминуемы сокращения и банкротства.

***

Для частных землевладельцев налог также вырос в разы. Особенно это ощутимо в отдалённых районах области, вернее, в любом районе, кроме, пожалуй, Новгородского. Хотя и в окрестностях областного центра кадастровая стоимость участков выросла, как минимум, вдвое.

– Мой участок в деревне оценили в 268 тысяч рублей, – рассказывает маловишерский предприниматель Сергей Колычев. – Я его пытаюсь продать, но никто не берёт ни за 50, ни за 40 тысяч. Мне необходимо взять кредит на развитие бизнеса. На одном из собраний в администрации района я поинтересовался у компетентных специалистов: могу ли я  заложить свою землю в банке и получить деньги в размере её оценки? Сразу предупредил, что отдавать их не буду, пускай забирают землю, раз она так высоко оценена. Мне сказали, что это – мошенничество. Но я хочу спросить, кто мошенник – я или государство, которое устанавливает кадастровую стоимость участка на уровне 268 тысяч рублей при реальной, равной нулю?

Многие значимые детали при применявшейся методике государственной кадастровой оценки не учитывались. К примеру, участок может располагаться в болотистой местности. Часть его регулярно заливает водой. По сути, владелец использует только треть отмежёванной земли, либо тратит большие деньги на осушение заболоченной части. Но на кадастровой карте области это – такой же квадратик земли, как множество других.

Споры в Росреестре и судебная практика

В результате, с 2013 года предприниматели и обычные землевладельцы стали добиваться переоценки кадастровой стоимости своих участков в комиссии по разрешению споров при территориальном управлении Росреестра и судах. Только в прошлом году, по данным, предоставленным Новгородским областным судом, было принято к рассмотрению 40 заявлений от граждан об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земли (из 53 по гражданским делам). 35 из них суд удовлетворил, по четырём заявлениям суд производство прекратил, одно дело перешло на рассмотрение на 2015 год. Комиссия по разрешению споров Росреестра на декабрь 2014 года рассмотрела 457 заявлений на пересмотр кадастровой стоимости. По 383 из них она была установлена на уровне рыночной. Среднее снижение составило 59,4% при диапазоне от 9 до 94%. Суммарное снижение кадастровой стоимости участков в денежном выражении составило 7,4 миллиарда рублей. На эту сумму уменьшилась налогооблагаемая база. Потери бюджета от переоценки, по данным «Ваших новостей», составили более 100 миллионов рублей.

Тут стоит отметить, что некоторые оценщики стали добиваться снижения кадастровой стоимости до уровня ниже рыночного. В соответствии с 66 статьёй Земельного кодекса кадастровая стоимость участка должна устанавливаться равной его рыночной стоимости. Поэтому ситуация отнюдь неоднозначна. В данном случае стоит говорить о том, что некоторые землевладельцы воспользовались переоценкой в ущерб бюджету.

– Земля – ресурс, которым надо пользоваться, но она не должна дешеветь, – утверждает Ирина Арсеньева. – В определённый момент в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости стали поступать рыночные отчёты, которые показывали снижение кадастровой стоимости по сравнению со стоимостью 2007 года, что привело к существенному уменьшению доходов в консолидированный бюджет области.

Сказать, что нет каких-то перекосов, я, действительно не могу. Много заявлений было от Окуловки, от Боровичей. Но из Новгородского района, где своевременно отрегулировали платежи с помощью коэффициентов – единичные случаи, – говорит Арсеньева.

Не стоит забывать и о владельцах по-настоящему дорогих участков, которые от государственной оценки кадастровой стоимости в 2013 году только выиграли. Они в Росреестр и суды с заявлениями о переоценке участков, по понятным причинам, не обращаются.

Проблема существует не только в Новгородской области, но и по всей стране. В некоторых регионах количество кадастровых споров идёт на спад. А вот, например, в Тульской области противостояние землевладельцев с государством близко к пиковому накалу. В ряде регионов наметилась тенденция по снижению количества положительных для заявителей результатов рассмотрения требований о переоценки кадастровой стоимости. По нашим данным, в Новосибирской и Челябинской областях количество отказов комиссии по разрешению споров Росреестра землевладельцам близится к 100%. Тем остаётся только добиваться своего в судебном порядке. Однако и суды там уже не столь благосклонны к желающим получить переоценку своих участков.

– В 2015 году по результатам рассмотрения комиссией Росреестра около 55% отчётов отклоняются как необоснованные, – говорит Ирина Арсеньева.

***

В нынешней экономической ситуации крайне сложно что-то прогнозировать. Поэтому землевладельцам, стоимость участков которых, действительно, завышена, остаётся рассчитывать на справедливость суда.

Агентства недвижимости, работающие на новгородском рынке, при собственной оценке участков существующую кадастровую стоимость не учитывают.

– Мы на кадастровую стоимость при оценке рыночной стоимости земельного участка никак не ориентируемся, – констатирует заместитель директора агентства недвижимости «Гранд» Лариса Дементьева. – Она влияет на размер налога и арендной платы. Мы знаем, что есть много жалоб на размер кадастровой стоимости, но на нашу деятельность она никак не влияет. Влияют спрос и предложение. Сейчас спрос на рынке недвижимости вообще небольшой. Если раньше люди старались приобрести участок, худо-бедно построить собственный дом – это было дешевле, чем покупать квартиру, – то сейчас подорожали стройматериалы, люди стали задумываться: а стоит ли. Это при том, что сами цены не выросли ни в городе, ни за его пределами, а вот покупательская способность снизилась.

Следующая государственная кадастровая оценка стоимости земель населённых пунктов будет проводиться в 2017 году.